選址，是個(gè)老話題，卻是個(gè)能決定一家店生死的大命題。  

最近重讀麥當(dāng)勞的《千分選址》，對(duì)照麥當(dāng)勞的系統(tǒng)方法，我發(fā)現(xiàn)其中有9條幫助門(mén)店走出誤區(qū)的選址思路，茶飲店都能直接用。  

一起來(lái)對(duì)照看看。  

01 不要相信未來(lái)能賺錢(qián)，現(xiàn)在賺錢(qián)最重要

麥當(dāng)勞總結(jié)出一個(gè)經(jīng)驗(yàn)：門(mén)店開(kāi)業(yè)后，如果現(xiàn)在賺錢(qián)，未來(lái)會(huì)更賺錢(qián)；如果今天不賺錢(qián)，那這家店也沒(méi)有未來(lái)可言。  

有些打算開(kāi)茶飲店的老板，非常看重一個(gè)地方的發(fā)展?jié)摿?，比如說(shuō)未來(lái)要開(kāi)地鐵、很快就開(kāi)商場(chǎng)，或者小區(qū)入住率下半年會(huì)提高等等。

事實(shí)上，如果選擇這個(gè)鋪位，現(xiàn)在沒(méi)有人流店就會(huì)虧錢(qián)——很多小店根本撐不到地鐵開(kāi)通、客流量增大的那一天。

越是小店選址，越要選“現(xiàn)在就能賺錢(qián)”的位置。  

02 產(chǎn)品好開(kāi)哪都賺？99%的店都沒(méi)這魅力

創(chuàng)業(yè)老板常常會(huì)覺(jué)得，有網(wǎng)紅產(chǎn)品、有很好的營(yíng)銷(xiāo)、服務(wù)，就能夠把店開(kāi)起來(lái)了，其實(shí)這些原因都不是最主要的。

我們通過(guò)觀察那些大品牌可以發(fā)現(xiàn)，海底撈、西貝有很好的品牌知名度、有不錯(cuò)的產(chǎn)品，但是有些店開(kāi)錯(cuò)了位置，生意一定也不是很好。

因此，麥當(dāng)勞開(kāi)到現(xiàn)在，仍然重視每家店的選址。

偶爾有例外。比如上海嘿咖啡的選址，位于上海人民廣場(chǎng)附近的亞龍國(guó)際廣場(chǎng)， 周?chē)鐾赓u(mài)的店很多，但商業(yè)氛圍不佳。按照老板的說(shuō)法，這個(gè)位置是“一流商圈垃圾角”。

最終，靠老板獨(dú)特的個(gè)人魅力和創(chuàng)意產(chǎn)品的研發(fā)能力，使門(mén)店長(zhǎng)期保持大眾點(diǎn)評(píng)排行榜第一名，這才引來(lái)了很多顧客慕名打卡。

應(yīng)該說(shuō)，把選址作為第二順位，通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)推動(dòng)，雖然也有做成功的店，但選擇這種模式，從一開(kāi)始就選擇了一種小概率成功。  

03 選址不能像找女朋友“非誰(shuí)不可”，必須有備胎  

如果要開(kāi)10家店，至少要找出30個(gè)點(diǎn)位，才有機(jī)會(huì)篩選出10個(gè)好的位置 ——這是麥當(dāng)勞總結(jié)出的一條規(guī)律。

有位業(yè)內(nèi)人士加盟一個(gè)奶茶店，光是選址都足足花了4個(gè)月，他看上的位置總部覺(jué)得不行，一個(gè)位置交一次選址費(fèi)，光是選址費(fèi)都交了6回。

后來(lái)他學(xué)聰明了，一次找到3～5個(gè)備選的位置，讓總部一次性看完，終于找到了滿(mǎn)意的位置。

04 不要因?yàn)樽饨鸶撸途芙^一個(gè)好位置

有人會(huì)說(shuō)，中心位置的租金很貴，根本就不賺錢(qián)！

但麥當(dāng)勞《千分選址》中的觀點(diǎn)是，租金貴還是便宜，根本不重要，重要的是門(mén)店預(yù)估的營(yíng)業(yè)額是多少。

如果一家店經(jīng)營(yíng)不好，房東免租金還送裝修，也照樣會(huì)虧本。

反之，如果經(jīng)營(yíng)得好，即便租金很貴，也有高額利潤(rùn)。

05 裝修3件事沒(méi)談好，千萬(wàn)別簽約！

都說(shuō)好位置是靠搶的，但在看到一個(gè)位置準(zhǔn)備簽約時(shí)，不要一時(shí)激動(dòng)立馬簽約。在麥當(dāng)勞的經(jīng)驗(yàn)中，有三個(gè)事情一定要談好：

1、一定要帶著負(fù)責(zé)工程的人實(shí)地考察  ，如下水問(wèn)題、排風(fēng)問(wèn)題。沒(méi)有簽合同前，這些問(wèn)題要一一列出，并和房東交涉清楚，比如，下水管接不下去，就不能算進(jìn)租期里。所有問(wèn)題都在合同里列舉出來(lái)，出現(xiàn)什么問(wèn)題，如何解決，誰(shuí)來(lái)承擔(dān)，條分縷析，不會(huì)出現(xiàn)雙方扯皮的情況。

2、除了租金，物業(yè)費(fèi)也一定要談好。  合同里一定要把物業(yè)費(fèi)寫(xiě)清楚，否則如果你生意好，房東不能漲房租的情況下，有可能會(huì)在物業(yè)費(fèi)上想辦法。

3、確定選址時(shí)，還要考慮一個(gè)因素，就是門(mén)頭安放的位置，并考慮如何安裝  ，這些細(xì)節(jié)確定后要在合同里列明，作為談判中的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，一旦簽完合同，再和房東商量裝招牌的位置，一定會(huì)產(chǎn)生新費(fèi)用，關(guān)鍵在于房東不一定會(huì)配合你的意圖行事。

切忌選址“四拍法”，一拍腦袋就決定，二拍胸脯作保證。經(jīng)營(yíng)不如預(yù)期時(shí)，就會(huì)三拍大腿面對(duì)失敗，最后每月的巨額虧損承受不了時(shí)，就必須四拍屁股走人。  

06 別高估顧客的勤奮度，你的店很難覆蓋3公里  

都說(shuō)要做好“門(mén)店3公里”，事實(shí)上不要高估顧客的勤奮度，實(shí)體店的生意主要來(lái)自于300米之內(nèi)的銷(xiāo)售推動(dòng)。  

這是真實(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)字，為什么呢？

要考慮顧客的心態(tài)，尤其是夏天走5分鐘就要汗流浹背。來(lái)自100至200米之間的比例是20%，加上100米以?xún)?nèi)平均累積是68%。  

現(xiàn)在任何一家奶茶店都不是唯一的，各式各樣的茶飲店到處都是，大多數(shù)人會(huì)選擇就近購(gòu)買(mǎi)，有的人甚至連500米外的店都不愿意去。

要么下大力氣做外賣(mài)，要么就選個(gè)300米內(nèi)客流足夠的位置。  

07 同品牌1公里內(nèi)只能開(kāi)1家？不，要“看走向”

做加盟的茶飲品牌，有的有區(qū)域保護(hù)政策，1公里內(nèi)只開(kāi)一家店，而蜜雪冰城卻放得開(kāi)，有的地方500米內(nèi)甚至?xí)?家店。

要不要近距離開(kāi)多家店？這是很多品牌糾結(jié)的地方。

曾從蜜雪冰城內(nèi)部人士了解到，蜜雪冰城內(nèi)部原來(lái)也有區(qū)域保護(hù)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)，在1公里內(nèi)沒(méi)有第二家蜜雪冰城，但競(jìng)品卻開(kāi)越多，后來(lái)就放開(kāi)了——與其把生意留給對(duì)手，不如留給“兄弟店”。

其實(shí)在麥當(dāng)勞看來(lái)，近距離開(kāi)幾家店不重要，重要的是考慮店與店之間的相互影響有多大。  

麥當(dāng)勞的解決方案是：做調(diào)研，調(diào)研顧客從哪個(gè)方向來(lái)？如果是從即將新開(kāi)店的地方過(guò)來(lái)的人多，那新開(kāi)的店就會(huì)影響老店的生意。  

比如麥當(dāng)勞的北京胡椒廚房店，馬路對(duì)面就有一個(gè)位置，但是調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，100個(gè)人中只有11個(gè)人是從對(duì)面走過(guò)來(lái)就餐，也就是說(shuō)，新店僅會(huì)影響老店11%的營(yíng)業(yè)額。兩家店的總營(yíng)業(yè)額，加起來(lái)相比于只開(kāi)一家店，要多很多。

08 天天排隊(duì)的超市旁邊，不一定是好位置

現(xiàn)在下沉市場(chǎng)很火，我常常聽(tīng)老家的朋友說(shuō)：某某超市天天排隊(duì)，我去開(kāi)個(gè)奶茶店，肯定能賺錢(qián)，你看呢？

事實(shí)上，這是個(gè)誤區(qū)。一個(gè)超市周邊到底能不能開(kāi)，除了人流量，還要看這3個(gè)點(diǎn)：   

1、一定要看看超市的人均消費(fèi)情況。  如何看超市的生意好壞，第一要看收銀臺(tái)有多少臺(tái)，開(kāi)了多少條線，通過(guò)收銀臺(tái)數(shù)量，可以估算出每天的人流量。

如果超市只有五六條線，不要在那里開(kāi)店，營(yíng)業(yè)額達(dá)不到日均50萬(wàn)元的超市也不要去。

2、看超市里可樂(lè)的銷(xiāo)售狀況，確定顧客群體。  要看小瓶裝賣(mài)的多還是大瓶裝賣(mài)的多。如果大瓶裝賣(mài)的多，證明超市周邊社區(qū)是屬于普通社區(qū)，家庭型消費(fèi)較多。小瓶賣(mài)的多，則說(shuō)明年輕單身人士多。 

3、看巧克力的銷(xiāo)售情況，看消費(fèi)力。  看放在最好位置的是什么牌子的巧克力，巧克力的生產(chǎn)日期是不是最新的。如果進(jìn)口巧克力的生產(chǎn)日期始終都是新的，說(shuō)明這里人群消費(fèi)力不錯(cuò)。

09 麥當(dāng)勞選址有“5不要”，對(duì)茶飲行業(yè)同樣適用

1、 不要在高低不平的路面上 ，誰(shuí)也不愿意走高低不平的路，尤其是穿高跟鞋的女士。

2、 不要選在斜坡上面  ，跟風(fēng)水沒(méi)關(guān)系，主要是不方便。

3、 不要去很小的社區(qū)  ，人流量太少。

4、 門(mén)口有障礙物的慎選 ，比如一棵大樹(shù)，會(huì)影響店鋪招牌的能見(jiàn)度。

5、 晚上路燈暗的位置也不要去 ，不僅能見(jiàn)度低，顧客也會(huì)顧忌安全問(wèn)題。

結(jié)語(yǔ)

優(yōu)秀的選址策略都是一樣的，把每一個(gè)細(xì)節(jié)都到做極致，通過(guò)系統(tǒng)的方法代替感性的決策。

一說(shuō)起商業(yè)，都覺(jué)得要縱橫捭闔、高瞻遠(yuǎn)矚，其實(shí)都是接觸得越多，我越覺(jué)得，商業(yè)的一切，都需要滴水穿石，日復(fù)一日的瑣碎功夫。